文章插图
当然，这里需要说明的是，法院在处置未办理初始登记的房屋时，也应确保所拍房屋的主体结构已客观存在 。这是因为，如果所拍房屋的主体结构尚不存在，那么本文所称的标的物根本不存在，当然也就无法拍卖 。
（三）在标的房屋上存在优先债权的情况下，业主在以标的房屋的价值为限清偿优先债权前，无权申请以物抵债
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第16条第2款，如标的房屋流拍，受偿顺位在先的优先债权人有权优先承受 。因此，如标的房屋上存在优先债权人，优先债权人有权先于业主以标的房屋抵债 。
另外，需要特别说明的是，优先债权人拒绝接受以物抵债并不等于其放弃优先受偿权 。也即，优先债权人拒绝接受以物抵债，其在标的房屋上的优先权仍然存在 。此时，首封债权人必须以标的财产的价值为限清偿优先债权人的债权，在此之后其才能申请以物抵债 。原因在于，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释（2022修正）》（下称“《民事诉讼法解释》”）第490条的规定，业主以物抵债的前提是，以物抵债不损害其他债权人的合法权益 。如果首封债权人有权在其以标的财产的价值为限清偿优先债权人的债权前以物抵债，其将先于优先债权人受偿，如此操作将损害优先债权人的债权 。（《民事诉讼法解释》第514条）司法实践中法院也持此观点，比如江西高院（2015）赣执复字第47号案，广东高院（2020）粤执复875号案 。
（四）标的房屋上的优先权可能不包括抵押权而仅为承包人的建设工程价款优先权，如承包人未在法定期限内主张优先权，或未在法定期限内申请参与分配，业主将有权在标的房屋流拍后申请以标的房屋抵债
1.在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除后，业主将无法依约取得房屋所有权，本登记确定无法办理；且预告登记也将因主债权消灭而失效，向业主发放贷款的银行将确定无法取得对标的房屋的抵押权
题设情形下，银行与业主往往在商品房担保贷款合同中约定，业主以其购买的房屋为银行的债权提供抵押担保，且双方往往会就抵押事项办理预告登记 。不过，需要明确的是，在办理本登记前，银行并不享有对标的房屋的抵押权 。并且，在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除的情形下，银行将确定无法取得对标的房屋的抵押权 。原因在于：
第一，抵押权预告登记仅能产生在符合办理本登记的条件时，预告登记权利人有权请求预告登记义务人办理本登记的效力，而无法产生设立抵押权的效力 。（抵押权仅在本登记办理完成时设立）[11]
第二，商品房买卖合同被解除后，业主无法再依约获得标的房屋所有权，办理本登记的客观条件不能成就，此时银行将确定无法获得对标的房屋的抵押权 。
第三，商品房担保贷款合同被解除后，业主的贷款返还义务被免除，也即银行对业主的主债权消灭，根据《民法典》第221条第2款，此时预告登记将失效 。这也再次说明，银行将确定的无法获得对标的房屋的抵押权 。
2.实践中，在开发商取得预售证、开始预售房屋的情况下，向开发商发放贷款的银行应已经解除预售商品房占有范围内的土地使用权上的抵押登记，或者已经放弃该抵押权
细分来看，业主保全的标的房屋上实际包含两项权利，一项是开发商享有的房屋所有权，一项是开发商享有的商品房占有范围内的土地使用权 。题设情形下，开发商往往会将其土地使用权抵押给银行以获得贷款 。
不过，各地的政策往往会规定，抵押房地产不得用于预售 。（比如重庆渝国土房管规发〔2017〕1号文件）因此，在开发商取得预售许可证并预售商品房时，银行往往已经根据规定解除抵押登记，或者已经放弃抵押权 。也即，题设情形下，标的房屋占有范围内的土地使用权上应不存在银行的抵押权 。
3.如承包人未在法定期限内主张优先权，其将丧失优先权，或者，如承包人未在法定期限内申请参与分配，其将无权行使优先权，在标的房屋流拍时，业主将有权申请以物抵债
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条规定，“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算 。”该18个月的期限，实为除斥期间，不适用中断、中止和延长的规定 。如承包人未在法定期间内行使权利，其将丧失优先权 。此时，在标的房屋流拍时，业主有权申请以标的房屋抵债 。
推荐阅读
- 亚洲最值得购买的五大专辑 全亚洲销量最高的专辑是哪一张
- 南京市中心哪个区最繁华 南京市中心哪个区最繁华？
- 什么病吃鹅蛋最好 四种人吃鹅蛋好
- 最奇特的树 奇特的树
- 最快多久能拿到c1驾照 C1驾照最快多长时间能拿到
- 黑发食疗配方有哪些 这几个配方最有效
- 成都成华区解封了吗 成华区解封时间最新消息
- 2021杭州核酸检测最新消息 2022杭州常态化核酸什么时候变成7天
- 洗车用什么清洁剂最好 家用洗车用什么清洁剂最好
- 今天钴价格是多少，今天最新钴价格