刘雅认为 ， 这两类购房群体最在意的是学区的稳定性 。“这个‘铁架房’只有一个空壳 ， 并非能住人的房子 ， 买家肯定担心万一政策有变无法就读 ， 因此有钱的宁愿贴钱买好点的 ， 没钱的宁愿早点买个小户型房子” 。
温州贝壳找房房产经纪人陈丽情告诉中国新闻周刊 ， 温州六中学区内的房子大多年代比较久远 ， 一些甚至不符合居住条件 。该区域房价通常不是按照平方米计算 ， 而是根据房子本身的情况来定价 ， “一房一价”是常态 ， “比如80平方米的房子价格在三四百万元之间 ， 但20平方米的房子也要200万出头” 。
她介绍 ， 虽然这片区域的房子售价也受大小、卖相和结构影响 ， 但“实际上其价值只在学区” 。
因此 ， 这套当地头部学区的“铁架子”房 ， 实际上卖的不是房子 ， 而是入学名额 。
中国新闻周刊查阅鹿城区人民政府官方网站时发现 ， 在《2022年鹿城区初中招生工作实施办法》中 ， 明确其报名材料除了户籍相关材料 ， 还需房产相关材料 ， 而房产相关材料指的是符合入学条件的不动产权证（房屋产权证） 。
该文件中还指出 ， 入学温州六中的房产 ， 若建筑面积在60平方米以下、20平方米以上 ， 领取房屋产权证（包括新购房、买卖、析产、继承等）须满三年 。
此外 ， 2015年4月1日及以后领取的房屋产权证 ， 三年内仅供一户（一对夫妇及其未婚子女计为一户）家庭子女入学使用 。
这意味着 ， 即便只是一堆铁架子 ， 只要有房屋产权证 ， 且学位三年内未被占用 ， 原则上购买该房产 ， 可以顺利入读该学区 。
前述潘姓中介则明确表示 ， 该“铁架房”产权没有问题 ， 可以正常交易 ， “读书肯定没问题” 。
面临分流风险
不过 ， 即便满足前述入学条件 ， 报读温州六中还存在分流风险 ， 购买该房产能否顺利入学也存在不确定性 。
文章插图
位于巷道内的“铁架房” 。摄/瑶瑶
据近日鹿城区发布的中小学招生预警 ， 温州六中处于红色预警状态（施教区入学生源数达到或超过学校招生规模的100%） 。按照当地政策 ， 预警学校（校区）按照《鹿城区义务教育学校招生预警分流机制》相关办法执行分流 。
由于温州六中为第一批红色预警学校 ， 这意味着2019年3月31日之后购买该学区房子 ， 有可能面临分流风险 。
对此 ， 陈丽情表示 ， 由于温州六中学区范围相对较小 ， 学校又比较大 ， 购入相应房产基本上能入学 。但她同时说 ， “虽然之前学校年年发布学位预警 ， 至今也从未分流过 ， 但未来谁也不敢保证没风险 。”
她也谈到 ， 由于该房屋缺乏正规房子结构 ， 无法实现居住功能 ， 失去了房产的基本属性 ， 且本身手续也不齐全 ， 是否符合相关法律法规有待商榷 。
北京金诉律师事务所主任王玉臣向中国新闻周刊表示 ， 通常来说 ， 房子如果坍塌 ， 严格来讲房屋的所有权就已经自然灭失了 ， 即便现在购入也不一定能办下房屋产权证 。他说 ， “如果房管部门或不动产登记部门严格审查 ， 发现房子的具体状态 ， 可能无法正常交易 。”
“也许现在还能以学区房的名义进行买卖 ， 但将来真正用的时候 ， 是否真的能用？客观来说 ， 它已经毁损 ， 不能称之为‘房’了 。”王玉臣说 。
王玉臣认为 ， 学区房完全仰赖于学区政策 ， 而学区政策并非一成不变 ， 甚至可以说变动才是其常态 。学区政策上的些许变动 ， 在一夜之间就能让寸土寸金的“风水宝地”变得无人问津 。
在法律方面 ， 由于“铁架房”属于非正规建筑 ， 如果未来政府部门对此类非正规建筑进行限制 ， 购买者可能需要承担相应的法律后果 。
过去 ， 在北京 ， 一处西城区胡同里的几平米“杂物房” ， 会因属于某学校学区而“身价大涨”；甚至四合院里的一条过道 ， 也会因为可以落户并获得附近小学入学资格而被挂牌出售 。
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