政策规定：法定退休年龄或贷款人年龄+贷款年限不能超过70年 。也就是说，如果借款人的年龄太大，申请房屋抵押贷款的时候，期限也不会太长 。
2、抵押房屋的性质
不同的房屋，可以申请的房屋抵押贷款期限也有所不同，比如我们最常见的民用住宅，这类房子要申请贷款，期限最长，可达30年 。如果借款人抵押的是私有产权 *** 房、拍卖房来申请贷款，最长可以获得20年的贷款期限 。最短的是商业用房和商住两用房，贷款最长期限为10年 。
3、借款人自行选择
在允许的贷款最长期限之内，借款人可以根据自身情况选择贷款年限 。比如借款人的收入能力比较好，就可以把贷款期限申请的短一些，这样首先可以早点还清贷款、早点脱离负债，还可以降低贷款利息 。如果借款人的收入水平一般，则可以申请长一点的贷款期限，这样可以降低每期的还款压力，避免发生逾期的情况 。
4、还贷能力强弱
借款人的还贷能力也会影响房贷年限，一般要求月供不能超过月收入的两倍，所以，在确定房贷年限时，银行也会考虑你的还贷能力，从而决定房贷年限的长短 。
5、房龄大小
房子的房龄大小也是影响房贷年限的一大因素，就比如有的银行规定，房贷年限+房屋年龄不得超过30年，有的规定不得超过40年，所以，房龄越老，房贷年限一般就会越短，如果你所买的房子房龄太老，那银行就会直接拒贷 。
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